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谨防售楼广告变空头支票 买房如何做到不被忽悠  

2012-07-18 10:36:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 买房如何做到不会被广告所“忽悠”?现实中也的确有少数房产广告内容虚实难辨,让不明就里的购房者上当受骗。专家给出的建议是把广告内容写进购房合同中,并事先约定详细的违约责任。

  文/本刊记者 甄爱军

  不少房产广告中的内容虚虚实实,真假莫辨,如若稍微放松警惕,就会被“晃点”。

  对于房产广告的忽悠做派,包括本刊在内的诸多媒体都做过分析报道,但时至今日,仍然有购房者对此不甚了解,并因此而上当受骗。让人更加难以接受的是,对于此类纠纷,购房者居然会因为缺乏关键证据,而往往会无从维权。

  那么,如何扭转这一不利因素呢?

  轻信广告易“吃瘪”

  有这样一个真实的案例。

  家住上海的徐女士买房时碰到这样一件事情,宣传单和样板房均有标注,邻居家也户户都有,却唯独徐女士买的12楼房屋没有安装“飘窗”。与开发商协商无果,徐女士将开发商告上法庭,要求对方补偿损失3万元。就在此前不久,因为合同未约定,徐女士的诉讼遭到法院判决驳回。

  对于此类遭遇,应该说徐女士不是第一个碰到,也不会是最后一个碰到。据了解,房产广告由于存在过度包装情形,由此而引发的纠纷比比皆是,这种现象被法律界人士揶揄为“都是房地产广告惹的祸”。这是因为在当前预售制度下,房地产广告发布之初,住房大都属于尚未竣工的期房,它到底是什么样子,购房者只能通过楼书、沙盘模型、样板房、售楼人员的介绍或者承诺等,来了解一个大致情形。但一旦房子交付使用,房屋的实际情况与广告宣传或多或少存在出入,纠纷便由此而生。

  但实际情况是,房地产广告一般不能算作是要约。因此即使是开发商故意打擦边球、耍花招,购房者如果一不小心中了招,只能自认倒霉。法律专家解释认为,由于房地产广告是向不特定多数人发出的,其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约,因而,从法律性质上分析,房地产广告应属于要约邀请,对开发商没有法律约束力。

  除非是房地产广告的内容符合要约规定的,才能视为要约。针对房地产广告引发的纠纷日益增多现象,最高院司法《解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”但法律界人士指出,对于广告内容是能否产生“重大影响”的,其实对于经验缺乏的购房者来说,仍然很难做出准确的判断。

  小知识:要约与要约邀请之间的区别

  根据我国《合同法》规定,要约与要约邀请主要区别在于,要约是对特定人发出的、希望订立合同的意思表示,要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力;而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示,要约邀请对发出人没有法律约束力。

  写进合同是关键

  如何才能保证自身权益,防止被忽悠?

  虽然《广告法》以及地方性法规已经规定,房产广告应确保广告内容的客观性、真实性、准确性、合法性。但不断加剧的市场竞争态势,以及为了自身利益,少数开发商还是常常利用法律法规方面存在的漏洞,欺骗消费者。于是,房产广告和宣传资料中会掺入大量虚假信息,最常见的方式是言过其实,比如稍有一点绿化就说成绿树成荫,有一条小水道经过就说成绝佳水景等等,类似的例子不胜枚举。

  但不可忽视的是,这些广告内容对购房者最终下定有着不可忽视的作用,有些甚至是决定性的。记者的熟人老张在给儿子挑婚房时,为了方便儿子、儿媳妇上下班,他最看重的一个就是交通方面的信息,比如靠近地铁。对他来说,轨道交通会成为买房过程中一项重要的参考因素。

  为了保证自身利益不受侵犯,最有效的办法是把广告中的内容作为合同条款写入购房合同。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者,如此操作最大的好处就在于,交付之后一旦发现与广告内容或者当初承诺的内容不符,在解决纠纷过程中能够做到有据可依。

  具体如何操作呢?王展给出的建议是,把广告中自己比较感兴趣的,或者是对自己购房起到极大促进作用的内容挑出来,以附件形式写入买卖合同中。当然,这需要事先与开发商进行协商。而如果开发商以各种理由推脱,那么这份买卖合同就不必签了,因为对方自己心里都没底,这样的广告十有八九是不靠谱的。

  怎样去写?这也很有讲究,专家提醒说,一定要把广告中承诺的内容写得翔实而具体,比如绿化率具体要达到多少,50%或者60%?何为豪华装修,采用的厨卫设备、装饰材料品牌、型号等……“总之,越详细约好。”王展说。

  当然,在操作过程中,还需要留意补充内容与其他补充条款不能冲突。比如有些开发商会做出这样的约定:所购房屋面积、结构、装修设备标准均以合同及其附件为准,样板房及其样板区域以及售楼资料仅供展示、参考。面对这样的条款,专家建议应该与开发商进行协商并修订。

  违约责任提前定

  还有另外一项重要的工作不得不做,就是要明确违约责任。

  专家表示,将广告内容或者承诺内容写入购房合同中,其实只是完成了其中一项工作,如果没有事先明确违约责任,自己的权益仍然无从得到保障。为何会这样呢?王展解释说,法律法规不可能细致到穷尽所有违约行为所需承担的责任,因此只能自己事先把相关工作做到位。

  的确,对于一般的购房者来说,要做到这一点的确有些勉为其难。首先是不了解违约责任如何确定;其次违约责任定多少比较合适,对于不具备专业知识的普通购房者来说,其实也不容易做好,定得高了开发商不会同意,定低了对自己又不利。不过这并非没有解决办法,王展建议,可以先咨询律师,或者在律师的陪同下去完成这项工作。

  对于每一项违约责任,也应该做到详细具体。比如广告中明确层高为3米,但如果一旦不达标,应该赔偿多少,先约定清楚;再比如绿化率如未达到楼书中所承诺的标准,赔偿比例是什么等等。

  此外,对于赔偿的方式和标准也要有很明确的约定。到底是退房,还是按照房价比例给予部分补偿金,这也需要事先确定好。同时需要提醒的是,对于具体赔偿标准的确定也很有讲究,当然不能过低,否则对开发商起不到约束作用。

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